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发送信息内容：	今年8月下旬，在中国某个较具权威的网站上发出了一篇报道，谓上海社会科学院有学者认为，“上海房地产市场有过热症状”云云。此一报道乍现，就引起海内外关心。仅本人，就接到本市和香港、新加坡多个重要机构电话垂讯，颇有疑惑之意。今以本人工作之身份，用《上海房地产市场报告》月刊一角，以正视听：网上的该篇报道，有较大的片面性，不代表本中心的观点。本中心同仁的想法，与该篇报道有很大的不同。 　　上世纪90年代，是上海房地产发展的第一个黄金时代。上海房地产商品房交易面积和二手房交易面积，长久列全国城市之首；以住宅发展速度和达到的绝对量而言，上海几乎创造了世界城市发展史上的奇迹。这是昨天的一页。21世纪第一个10年，将是上海房地产发展的第二个黄金时代。其中，新住宅发展的高潮在5年以上；新的非住宅发展的高潮甚至要跨过10年；旧房交易将长盛不衰。这是我中心全体研究人员，在世纪之交前后多年的研究中得出的预计性结论。 　　21世纪第一个10年中的前20个月（即近年——下同）已经过去，上海房地产市场的实践，正象我中心预计的那样发展着。说得清楚一点，就是兴旺和健康地发展着。 　　判断近年上海房地产发展兴旺的依据是：在上海房地产的统计中，有土地出让开发、房地产开工施工竣工、房地产预售销售出租三类主要实物指标，有房地产投资额、房地产新增消费贷款和余额、房地产增加值三项主要价值指标，共同有力上升，增长幅度都在10个百分点左右，部分指标增长甚至更多。唯一下降的，就是空置房及其空置率。 　　判断近年上海房地产发展健康的依据是：首先，最重要的依据就是需求稳定增长，导致市场对商品房供给的吸纳率达到75％左右，供求大体平衡，既无明显的过剩也无明显的短缺。其次，在市场销售的商品住宅中，低中高三类价位（每平米小于0．3、O．3—0．7、大于O．7万元）的比例约为15：80：05，比较协调没有明显失衡。再次，新房旧房（或称一手、二手）的交易量，在比翼齐飞共同增长中，没有“翘脚”现象。旧房的交易发展态势，向世界发达市场的合理比例迅速接近。又次，房地产投资占全市固定资产投资额的比例为31％强，鉴于上海还处于城市高强度改造的阶段，这一比例也基本合理。最后，房地产业增加值有力上升，占GDP的比重超过了6％为全国之最（如果实行国际通行的房地产税标准，这一数据将明显提高），向着既定的支柱产业目标稳定地挺进。 　　可以这样讲，近年上海房地产的兴旺和健康是确信无疑的。上海房地产的这种发展，不仅是上海社会经济蓬勃发展的受惠者，又是良好的推动者。当然，在肯定兴旺和健康这一主调的前提下，上海房地产的发展，也存在着某些需要思考或进一步调适的情况。 　　第一，对于需求的热烈，要做冷静的思考和缜密的预计。需求的旺盛，是好事，是企业和政府所乐见的。总体上讲，近年上海房地产需求的旺盛，是上海社会经济繁荣的结果。上海社会经济好，房地产需求坏不了。因此，随后几年上海房地产需求总量还有发展的空间。据本中心预测，每年对于新房的需求还会超过2000万平米。但要注意两个问题：一是，警惕若干虚拟需求现象。所谓虚拟需求，主要表现在住宅的销售上。要看到，近年上海住宅的热销中，有一部分买者并不是真正的居住者，而是待机套现者，即所谓的投资者。这种需求，眼下虽有好处，但对市场后势的影响有不确定性，甚至消极性，应予密切留意。二是，需求虽有增长空间，但增长率开始减速，也许还会有所加快。 　　第二，对于市场供应的总量、结构和某些状况，值得引导调整。鉴于前一两年的市场热销，房地产商的投资积极性相当高、投入的总量已经不小，未来的产出也相当可贵。比较而言，需求的增长速度要减弱。两相联系起来考虑，未来市场供求关系可期望进一步协调之外，要留意供应过头的问题，尤其是要防范区县的随意供地行为将带来的消极后果。目前的供地方法（包括旧区改造的地块），离开招投标、拍卖规范的要求距离不小，应由市最高当局作出果断的调整决策。此外，中低价位住宅的阶段性不足、别墅风刮得过分的问题都是必须引导和解决的。 　　第三，对于价格的上升，既要看到其合理性，又要注意可以调节的可能性。从长期看、从综合的角度看，上海房地产价格将稳定地上升。以此评判近年上海房地产价格以每年约8％的速度上涨，应该讲还是合理的。但是，在总体合理之中，还有不尽合理和可调节的地方。主要是，动拆迁尤其是旧区改造动拆迁的力度过大过急，造成短期需求急增、短期适价房源急缺、短期价格急升。这是一。对此问题，人们高兴地看到市政府正在采取扩大适价房源和抑制不适合需求的一些措施。相信这些措施，会起到稳定房价、市场和人心的多种作用。其二，部分房地产商的起哄和炒作。对于这些行为，政府要引导行业协会和媒体予以揭露和批判。 　　以上，对于近年上海房地产发展的简要评述，期待批评，但不希望被寻章摘句、曲解全文主旨。